A poco más de dos años de la derogación de la Ley de Alquileres, conviven hoy dos realidades: los contratos antiguos que enfrentan saltos anuales masivos y los nuevos acuerdos bajo el DNU, con actualizaciones más frecuentes pero escalonadas. En este escenario, abril se presenta como un mes bisagra donde el valor de las expensas paso a ser más fuerte que el precio del alquiler mismo.
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El impacto de los ajustes: anual vs. escalonado
Para los inquilinos que aún mantienen contratos bajo la vieja ley, el ajuste anual de abril se ubica en el 33,3%. Según Alejandro Braña, experto en Real Estate, esta cifra finalmente se alinea con la inflación, aunque advierte un fenómeno nuevo: “al aplicar el ajuste anual, el valor resultante puede quedar incluso por encima del valor de mercado actual”.
Para entender la diferencia entre los esquemas vigentes, tomemos como caso testigo un departamento de tres ambientes que hoy paga $600.000:
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Contrato anual (Ley anterior - ICL): Salta a $799.800 (un solo aumento fuerte).
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Contrato trimestral (Post DNU - 6,2%): Pasa a $637.200.
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Contrato cuatrimestral (Post DNU - 8,5%): Pasa a $651.000.
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Contrato semestral (Post DNU - 12,5%): Pasa a $675.000.
La "expensadependencia": el nuevo filtro de búsqueda
Uno de los cambios estructurales más drásticos es el peso de los gastos de mantenimiento del edificio. En CABA, las expensas promedian hoy entre $250.000 y $300.000. Lo que antes representaba apenas el 10% del costo total de vivienda, hoy ronda el 43%.
Esta situación ha transformado la dinámica de búsqueda. Según los profesionales del sector, la primera consulta de cualquier interesado hoy no es por los metros cuadrados o la luminosidad, sino por el valor de las expensas. Este factor ha forzado a los propietarios a ser más flexibles: “Es totalmente normal que los inquilinos propongan valores más bajos... y muchas veces se logran acuerdos intermedios”, explica Braña.
Oferta estabilizada y precios de referencia
A diferencia de la escasez crítica de años anteriores, la oferta en CABA muestra señales de mayor equilibrio. Actualmente hay 14.366 unidades disponibles, un 1,6% más que hace un año. Esta mayor competencia entre propietarios actúa como un "techo" natural para los precios, especialmente en los barrios con más stock como Palermo, Recoleta y Belgrano.
Los valores de referencia para este cierre de marzo se ubican en:
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Monoambiente: $465.000 / $500.000
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Dos ambientes: $600.000 / $620.000
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Tres ambientes: $782.500 / $850.000
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Cuatro ambientes: $900.000
