Este año, el mercado inmobiliario vivió una serie de cambios que impactaron especialmente en los alquileres, ya que la derogación de la Ley de Alquileres, que se dio a fin de 2023, trajo consigo un aumento enorme en la cantidad de propiedades en alquiler.
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Según un informe del Colegio Inmobiliario, la oferta de inmuebles creció un 189,77% desde la eliminación de la normativa, lo que muestra una importante variación en la disponibilidad de departamentos.
Sin embargo, a pesar de este incremento, la situación de los alquileres no es tan positiva para todos los sectores. En particular, los departamentos más grandes siguen siendo los más escasos y, en muchos casos, los precios se mantienen elevados.
¿Más oferta?: qué cambios trajo la eliminación de la Ley de Alquileres
En promedio, entre enero y octubre, los alquileres bajaron un 38,6% en términos reales, aunque sigue siendo un ajuste inferior a la inflación.
Una de las novedades que sorprendió en el último tiempo es que ahora los inquilinos están haciendo contraofertas con más frecuencia. Este fenómeno, que antes no se veía, está ganando terreno y, de hecho, cada vez más propietarios aceptan estas propuestas.
Los contratos de alquiler, por lo general, se firman por 24 meses y en pesos, con ajustes cuatrimestrales, de acuerdo a los índices oficiales, como el IPC (Índice de Precios al Consumidor) o el ICL (Índice para Contratos de Locación) del Banco Central.
En cuanto a la rentabilidad de los alquileres, los propietarios vieron una leve mejora, alcanzando un 5,62% en los contratos firmados a principios de año. Esta recuperación se debe en parte a la baja del tipo de cambio, que convirtió a los inmuebles en una opción más atractiva como resguardo de valor.
El ICL, que aún se utiliza para algunos contratos bajo la antigua ley, muestra un aumento de más del 200% en diciembre, lo que lleva a que los alquileres, por ejemplo, pasen de $200.000 a más de $600.000 en pocos días, dependiendo del tipo de ajuste acordado.
Por último, los barrios más demandados siguen siendo Palermo, Belgrano, Recoleta, Puerto Madero, Caballito y Barrio Norte, que concentran la mayor parte de la oferta de departamentos.
Alquileres sin ley: inquilinos más pobres, más oferta y menos contratos
Desde su asunción, el presidente Javier Milei impulsa una desregulación del mercado inmobiliario que comenzó a días de comenzado el mandato, con la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70. Mediante esta disposición, se eliminaron los plazos mínimos de los contratos y de los incrementos y la fórmula única para la actualización de precios y se estableció que en cada caso las condiciones surgirán de la negociación entre propietarios e inquilinos.
Los inquilinos, un universo en crecimiento.
La desregulación del mercado de alquileres se produjo en un contexto de incremento del volumen de inquilinos sobre el total de la población del AMBA. De acuerdo con la Encuesta Permanente de Hogares del Indec, entre 2017 y 2023 los inquilinos pasaron de representar el 29,5% al 36% de la población total de la Ciudad de Buenos Aires, y del 15,8% al 18,4% de los pobladores de toda el área metropolitana. La Ley de Alquileres vigente en los últimos años de dicho período solo se respetaba en la mitad de los casos en la región.
El precio de los alquileres, en números
Los dos principales portales inmobiliarios del país, ZonaProp y MercadoLibre, realizan relevamientos de precios del mercado inmobiliario en el AMBA.
Según los últimos datos consolidados por ZonaProp para septiembre, el precio medio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires acumuló una suba del 52% entre enero y septiembre, casi la mitad del 101,6% de inflación acumulada durante el período. En el Gran Buenos Aires los aumentos fueron mayores, del 68,3% en las zonas oeste y sur y del 63,3% en el norte. El precio promedio mensual del alquiler de un departamento de 2 ambientes es de $507.422 en CABA, $350.157 en el conurbano oeste y sur y $473.179 en el conurbano norte. Además, la compañía asegura que la oferta se triplicó en la Ciudad respecto de la disponible en septiembre de 2023.
MercadoLibre, por su parte, cuenta con información actualizada a octubre. Según sus datos, los precios de las casas en CABA sufrieron una suba interanual del 64,6%, mientras que los departamentos en el distrito aumentaron 30,4% en el mismo período, muy por debajo de la inflación. En el conurbano, los mayores incrementos se dieron en la zona oeste (100% interanual en el caso de las casas y 138% para los departamentos), mientras que en el norte crecieron menos (36,4% las casas y 37% los departamentos).
Más alquileres, inquilinos más pobres y endeudados
Este contexto de subas por debajo de la inflación y aumento de la oferta no parece, al menos por el momento, coincidir con una mejoría en la calidad de vida de quienes alquilan. Según datos de la Encuesta Inquilina 2024, un relevamiento conjunto de ACIJ, CELS, IDAES, Geo UBA y Ceur Conicet para el AMBA, el 62% de los hogares inquilinos declaró ingresos por debajo de la línea de la pobreza. Además, el 38% informó que destina más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler, una cifra que casi se duplicó desde el 24% que representaba en 2021.
Además, el 60% de quienes alquilan declaró que está atrasado con el pago de sus servicios básicos. El 59% de estos hogares se endeudó este año, y el 67% lo hizo para pagar el alquiler. Además, un 21% está en deuda con los propietarios, una cifra que creció desde el 18% de 2023 y que aumentó por primera vez desde la pandemia. Solo un 16% de quienes alquilan puede ahorrar.
El 36% de los hogares inquilinos se encuentra hacinado, es decir, está habitado por más de 2 personas por cuarto de la vivienda. Entre los que están por debajo de la línea de la pobreza, esta cifra asciende al 55%.
Alquilar en la era Milei.
Siempre de acuerdo con la Encuesta Inquilina 2024, el 40% de los inquilinos declaró alquilar sin contrato firmado, una cifra que cayó desde el 48% de 2022. El 56% de los contratos formales vigentes fueron firmados antes de 2024. El fin de la Ley de Alquileres redundó en contratos más cortos y con incrementos más frecuentes:
Los acuerdos por 3 años, plazo mínimo establecido en la legislación derogada, representan el 30% de los arreglos vigentes, mientras que el 27% es por 2 años, el 23% por un año o menos y el 18% no tiene plazo acordado.
Los aumentos más frecuentes son trimestrales o cuatrimestrales (33%) o semestrales (27%). El 47% de los contratos establece aumentos por inflación, mientras que el ICL, que combina precios y salarios, se usa en el 21% de los acuerdos. El 8% de los alquileres están dolarizados.
Las expectativas, a la baja.
El 56% de las personas que alquilan en el AMBA cree que no va a poder continuar en la misma vivienda que habita. El 34% considera que no va a poder renovar el contrato o que va a tener que finalizarlo antes de tiempo. Además, el 26% de los inquilinos considera que deberá vivir en una vivienda peor que la actual. Todas estas cifras crecieron respecto de relevamientos anteriores.
